La compravendita con riserva di proprietà, nota anche come vendita con patto di riservato dominio, è un contratto che consente all’acquirente di godere immediatamente dell’immobile, pur non acquisendone la proprietà fino al pagamento dell’ultima rata del prezzo. Questo strumento è particolarmente utile in caso di difficoltà nell’ottenere un mutuo completo.
L’articolo 1523 del Codice Civile disciplina la vendita con riserva di proprietà, stabilendo che l’acquirente diviene proprietario del bene solo con il pagamento dell’ultima rata del prezzo, pur assumendone i rischi fin dalla consegna. In sostanza, il venditore concede all’acquirente l’immediato utilizzo del bene, mantenendone la proprietà formale fino al saldo completo del prezzo. In caso di mancato pagamento da parte dell’acquirente, il venditore ha il diritto di richiedere la restituzione del bene.
Differenza con la compravendita ordinaria
Nella compravendita ordinaria, i rischi di rovina o distruzione del bene gravano sull’acquirente a partire dalla consegna. Analogamente, nella vendita a rate con riserva di proprietà, l’acquirente assume tali rischi fin dal momento in cui riceve il bene, anche se la proprietà non è ancora stata trasferita.
Questo principio rappresenta una deroga al brocardo “res perit domino”, secondo cui i rischi del bene appartengono al proprietario fin dal momento del trasferimento della proprietà. Tale deroga trova giustificazione in motivi di equità e tutela del venditore. L’acquirente con riserva di proprietà, infatti, gode del bene senza averne ancora pagato il prezzo.
Caratteristiche principali della vendita con riserva
Quali sono le caratteristiche principali di questa modalità di vendita? Vediamole partendo dalle informazioni riportate dal blog dell’agenzia immobiliare Nuovacasapadova.it.
- Trasferimento immediato del possesso: l’acquirente ottiene la disponibilità dell’immobile sin dalla stipula del contratto, assumendone i rischi di perimento o distruzione.
- Pagamento rateale o differito: il prezzo viene pagato in rate o in un’unica soluzione dilazionata.
- Proprietà differita: la proprietà dell’immobile rimane al venditore fino al saldo completo del prezzo.
I vantaggi per l’acquirente sono riferiti alla possibilità di accesso immediato all’immobile senza necessità di mutuo immediato, oltre che all’opportunità di dilazionare il pagamento del prezzo. Lato venditore invece i punti di forza sono riferiti alla maggiore tutela in caso di insolvenza dell’acquirente oltre che alla possibilità di ottenere interessi sul prezzo dilazionato.
La normativa in vigore
L’articolo 1523 c.c. disciplina la compravendita con riserva di proprietà, stabilendo che la proprietà passa all’acquirente solo con il pagamento dell’ultima rata, mentre i rischi sono a suo carico dalla consegna. Il contratto deve essere redatto per iscritto, con espressa menzione del patto di riservato dominio e la trascrizione del contratto nei registri immobiliari tutela il venditore dai creditori dell’acquirente.
In sostanza nella compravendita ordinaria, la proprietà passa all’acquirente con il pagamento del prezzo, anche se questo avviene in rate, mentre nella compravendita con riserva di proprietà, la proprietà rimane al venditore fino al saldo completo del prezzo.