L’acquisto di immobili e il ricorso al mutuo, soprattutto per la prima casa, rimangono abitudini solide nel mercato italiano che attraversa una fase di crescita lenta, ma costante. Si prevede, infatti, un incremento delle compravendite per il 2025 di circa il 5,5% rispetto al 2024, e una proiezione positiva fino al 2028 (Fonte: Terzo Osservatorio sul Mercato Immobiliare Nomisma).
Complici, in media, prezzi che nell’anno in corso sono cresciuti nominalmente di poco, e meno dell’inflazione.
Non manca, allo stesso tempo, un interesse per le case ai fini di investimento. L’ottica di poter rivendere l’immobile ad un prezzo superiore a quello pagato in acquisto, insieme a quella di avere una rendita per integrare il reddito e stabilizzare il tenore di vita in pensione, orientano molti investitori.
Ma quanto potrebbero rendere davvero gli immobili?
Il mercato immobiliare in Italia risulta piuttosto frammentato e con prezzi variabili da zona a zona, a volte, in maniera significativa.
Attualmente, la piazza più redditizia rimane Milano, sia per i canoni che per i prezzi. Punto di vista interessante per l’investitore, meno per l’utente che acquista o fitta l’immobile per uso abitativo. Parliamo, comunque di rendimenti lordi di poco superiori al 4%. Le città che si trovano nello stesso range sono Roma, seguita da Bologna, Genova e Palermo. Valle d’Aosta e Trentino Alto-Adige sono in pole position per chi ama la montagna e sciare.
Anche l’orientamento all’investimento è favorevole in queste città. Diventa, complicato, però per chi deve lavorarci e viverci trovare una casa in affitto a prezzi sostenibili, rispetto al reddito percepito. La domanda di locazione è prevista in crescita, e in città come Milano e Roma, trovare una casa a un prezzo sostenibile rispetto al reddito, è diventato davvero complicato.
Ma, appunto, ciò non accade nel resto di Italia. Per orientarsi, se si pensa di investire in un immobile, occorre valutare economia e demografia del territorio, oltre alla logistica e alle strutture di collegamento, ai flussi turistici e a quelli migratori.
Nella direzione di semplificare l’accesso al mutuo è arrivato il Decreto Semplificazioni, che ha eliminato i rischi sugli immobili oggetto di donazione per l’acquirente, stabilendo che gli eredi legittimari (coniugi, figli, ascendenti) non hanno più il diritto di reclamare l’immobile all’acquirente in buona fede.
In sostanza, il nuovo art. 563 del Codice civile sancisce che la riduzione della donazione non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati. L’acquisto del terzo avente causa a titolo oneroso diviene, pertanto, definitivo al momento del trasferimento, indipendentemente dal decorso del ventennio dalla trascrizione della donazione. Ciò fa venire meno la richiesta di una copertura assicurativa da parte della banca che concede il mutuo e restituisce sicurezza all’acquirente che diventa proprietario, senza aloni di future rivendicazioni da parte di terzi. Un alleggerimento per la concessione dei mutui da parte delle banche nel calcolo del rischio creditizio sui bilanci che avrà un effetto positivo sulle compravendite immobiliari.
Inoltre, ad oggi, per il 2026 i tassi di interesse dovrebbero essere mantenuti ai livelli attuali, senza ulteriori tagli; pur se il tasso variabile risulta conveniente rispetto al tasso fisso, quest’ultimo resta garanzia di un costo stabile nel tempo, al riparo da eventuali cambiamenti di politica monetaria, a partire dal 2027.
E sembra proprio, che il concetto di sicurezza, rimanga, nella richiesta di finanziamento un driver fondamentale per la maggior parte degli Italiani.
Maria Luisa Visione
