Nonostante l’altalena dello spread e gli allarmi di molti sul costo del mutuo, previsto di conseguenza alle stelle, i tassi fissi e variabili dei mutui ipotecari sono ai minimi storici.
Ciò che è degno di riflessone, a mio avviso, è che se oggi hai un mutuo al tasso fisso del 2% e decidi di chiedere una surroga, potresti trovarti nella circostanza, se il valore del finanziamento è pari al 50% del valore dell’immobile, di sottoscrivere un tasso intorno all’1,20% su 20 anni di durata residua e, addirittura al di sotto dell’1% su 10 anni rimanenti.
Detto in altre parole, anche un tasso dell’1,5% in questo momento può sembrare poco conveniente. L’avreste detto?
Di certo, tassi così favorevoli per i mutuatari possono far tornare l’appetito sull’acquisto degli immobili con finalità di investimento. Ne è un segnale il fatto che sta ripartendo un mercato praticamente scomparso: il finanziamento dell’immobile al 100%, sul quale già si affaccia qualche banca.
Quindi, a prima vista, sembrerebbe l’ora adatta per rivalutare l’investimento in immobili, affittandoli.
Occorre, però, fare bene i conti e verificare se la rata del mutuo e tutte le spese relative all’immobile sono coperte. Innanzitutto dobbiamo conteggiare le diverse voci di costo: IMU seconda casa, cedolare secca e spese di manutenzione ordinaria. Bisogna anche considerare gli oneri fiscali e le spese notarili legati all’acquisto.
Se l’avete fatto, ripartite tutte le spese sostenute sulla durata del mutuo che volete accendere, in modo da calcolare, una volta conteggiata le rate del mutuo, quanto rimane in tasca, a fronte dei canoni di affitto. Il saldo potrebbe non essere positivo.
Tuttavia, trattandosi di immobili, il valore di mercato è suscettibile di rivalutazione nel tempo. Per questo, determinante è la scelta della location, il posto dove è ubicato. Non tutte le zone si apprezzano allo stesso modo, e, soprattutto, rimangono attrattive nel tempo. Infatti, un aspetto, spesso sottovalutato, quando si pensa alla casa come a un investimento, è quello della liquidabilità, ovvero la possibilità di monetizzare in tempi brevi e senza sostenere costi l’immobile di cui si dispone.
Quando si tratta di prima casa, invece, l’equazione diventa più semplice se la rata del mutuo sostituisce il canone di affitto, con la differenza che se anche si sostengono i costi di manutenzione, la casa rimane di proprietà.
Per gli appassionati dei tassi variabili entro l’anno arriverà il nuovo Euribor, nuovo nella determinazione della metodologia di calcolo per l’adeguamento alla Benchmark Regulation (BMR), il regolamento europeo in materia di indici utilizzati come benchmark di riferimento.
Il nuovo Euribor sarà calcolato in prima istanza in funzione delle transazioni effettive su scadenze di breve termine di 19 istituti di credito oggetto di rilevazione. In alternativa, ci sarà poi un’interpolazione dei dati su scadenze vicine e, se, non si otterrà una base significativa, EMMI, incaricata del calcolo, procederà a utilizzare dati osservati su altri mercati e modelli specifici. Per gli impatti del nuovo Euribor bisognerà aspettare l’andamento effettivo del tasso variabile, che per ora è molto lontano dalla volatilità e dai picchi del passato.
Inoltre, dall’osservatorio CRIF nel primo semestre del 2019 si rileva un calo delle surroghe del 9,4%, dopo l’esplosione avuta negli anni che vanno dal 2014 alla prima metà del 2018, ma con questi tassi non possiamo escluderne una nuova ondata, dato che, su questo tema gli italiani hanno dimostrato di aver imparato e migliorato la cultura finanziaria di base.
In ogni caso, per i mutui è davvero un momento storico da non perdere.
Maria Luisa Visione