Studio di Banca Mps sul mercato immobiliare: 2012 ai minimi, in calo primo semestre 2013

Gli italiani attendono ancora tempi migliori per comprare casa. Dopo un 2012 terribile per il mercato immobiliare e dati sempre pesanti per il primo semestre 2013 il settore pare essere tra quelli più in difficoltà nello scenario economico domestico. Si aspetta che le quotazioni immobiliari scendano ancora, mentre quelli che hanno già scelto preferiscono ricorrere ai tassi variabili. Mentre in altre aree del mondo e d’Europa la riprsa è già in atto, l’Italia soffre ancora ma si intravedono i primi segnali di una inversione di tendenza che potrebbe preludere ad una ripresa effettiva nel 2014.

E’, in estrema sintesi, quanto emerge dal settimo rapporto dell’Area Research di Banca Monte dei Paschi su Il mercato residenziale italiano e i mutui alle famiglie: timidi segnali di ripresa? Lo studio analizza i risultati definitivi del 2012 e del primo semestre 2013 sugli immobili residenziali e sul mercato dei mutui bancari alle famiglie e comprende un focus sul mercato degli immobili residenziali in Toscana, Lombardia, Emilia Romagna e Veneto curato dall’Ance Toscana.

Dai dati emerge che la contrazione nelle compravendite di immobili residenziali nel 2012 è stata del 25,7% rispetto all’anno precedente (equivalenti a circa 150.000 transazioni in meno). Le variazioni nel primo semestre 2013 mostrano per ciascuna area territoriale un decremento del numero di transazioni: il calo più consistente è stato registrato al Centro (-7,9% a/a).

Anche il settore degli immobili di lusso risulta colpito per la prima volta. In calo gli investimenti in nuove abitazioni, sia in Italia, dove il rapporto investimenti/Pil torna ai livelli del 2006, che in Europa.

Tra i Paesi europei monitorati la Spagna ha il rapporto Investimenti/Pil con il calo più evidente: 5,2% nel 2012 da 13% nel 2006. Nel corso degli ultimi quattro anni, eccetto i giudizi di neutralità espressi nel 2010, il trend sul mercato italiano ha sempre segnalato livelli di arretramento ed i primi sei mesi del 2013, secondo il Centro Studi di Ance Toscana, non mostrano la tanto attesa fuoriuscita dalla crisi del mercato immobiliare. Si è però ridotta la velocità di caduta che è stata a livello nazionale nel primo trimestre del -13,8% e del -7,7% nel secondo trimestre, contro il -19,5% ed il -25,2% dei corrispettivi trimestri del 2012.

Nel primo semestre del 2013 complessivamente considerato, la contrazione delle compravendite in Toscana è stata del -13% (era il -23% nel primo semestre 2012), in Emilia Romagna è stata del -9%( era il -26%), in Veneto del -12% (era il -26%), in Lombardia del -13% ( era il -21%). Capoluoghi e non capoluoghi hanno andamenti difformi: ad esempio in Toscana nei capoluoghi nel secondo trimestre 2013 si ferma ad un -6,1% mentre nei comuni non capoluogo è ancora più che doppia, al -14,1%. Nella graduatoria delle province delle quattro regioni costruita in base alla misura delle variazioni negative, il gruppo delle migliori dieci, aperto da Massa che non registra variazioni, è composto da quattro province toscane (Massa, Lucca, Siena e Prato), quattro province emiliane (Bologna, Parma, Reggio Emilia e Modena) cui si aggiungono Mantova per la Lombardia e Vicenza per il Veneto. Il gruppo delle peggiori dieci, chiuso da Pistoia con -24%, è composto da quattro province della Toscana (oltre a Pistoia vi sono Arezzo, Grosseto e Pisa), quattro della Lombardia (Como, Cremona, Sondrio e Varese) cui si aggiungono Rimini per l’Emilia Romagna e Belluno per il Veneto.

Per quanto riguarda i mutui, lo stock in Italia ha mostrato un trend migliore rispetto all’Europa nel 2012, con una variazione a/a del +1,49% ed una quota di mercato dell’Italia sul totale dei mutui residenti nell’Area Euro che rimane sostanzialmente invariata al 9,67% (era 9,57% a dicembre 2011). A giugno 2013 lo stock dei prestiti risulta in calo del -0,79% a/a in Italia e in crescita del +1,19% a/a nell’Area Euro.

Da inizio anno la nuova produzione registra invece una decelerazione della flessione con flussi in calo del -23,2% a/a a marzo del 2013 rispetto al -53,8% dello stesso periodo del 2012. La contrazione del 2012 è confermata anche dal campione Assofin, dove sono gli “Altri Mutui” (sostituzioni e surroghe) a subire la contrazione maggiore (-70,7% in termini di flussi e -68,6% in termini di numero di contratti).

Il tasso variabile sulle nuove erogazioni di mutui alle famiglie, dopo la fase di rialzo conclusasi nella prima parte del 2012, si assesta al 3,43% a luglio del 2013. Il tasso euribor a 3 mesi rimane stabile mentre il tasso fisso, dopo aver registrato una diminuzione nel 2010, a luglio 2013 aumenta al 4,64%. Di conseguenza lo spread fisso–variabile si è ridotto a luglio 2013 all’1,21% rispetto all’1,15% dello stesso periodo dell’anno scorso.

Nel corso del primo semestre 2013, le nuove erogazioni a tasso fisso hanno ricominciato ad aumentare, ma il 56% delle erogazioni è ancora stipulata a tasso variabile che rimane la forma preferita dagli italiani.